Ratten in Mietwohnungen

Viele, die in Mietwohnungen wohnen, fragen sich, wie es sich verhält mit Ratten als Haustieren in Wohnungen. Es gibt leider keine Eindeutigen Urteile. Jedoch scheint ein generelles Verbot von Kleintieren nicht möglich zu sein, hierzu dürfte die Farbratte auch zählen. Hierzu habe ich folgende Berichte in Internet gefunden:

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Nach der jüngsten Entscheidung des BGH in dem Urteil vom 14.11.2007 ( Aktenzeichen– VIII ZR 340/06) ist die Haltung von Ratten in geschlossenen Käfigen auch ohne Zustimmung des Vermieters als vergemäßer Gebrauch einer Mietwohnung zulässig.

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 22.07.2015 dem Vermieter das generelle Haustierverbot abgesprochen. ( Bundesgerichtshof kippt generelles Haustierverbot )

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Artikel zur Tierhaltung in Mietwohnungen

Ratten.de – Artikel zur Rattenhaltung im Mietrecht (deren Quelle: Quelle Mieter Zeitung des DMB Ausgabe 5/2011)

Mietsrechtlexikon – Rattenhaltung

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und von Mietrechtlexikon zitiert:

Zitat »

1. Enthält der Mietvertrag keine Klausel über die Tierhaltung, so gilt folgendes:

Eine Kleintierhaltung ist immer erlaubt und kann nicht untersagt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu nutzen. In Rechtsprechung und Literatur herrscht im wesentlichen Einigkeit darüber, dass in diesem Rahmen das Halten von Kleintieren zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört, und deshalb vom Vermieter nicht untersagt werden kann. Diese Rechtsansicht wurde im Jahr 2007 und 2013 vom BGH bestätigt (Urteile v. 14. 11.2007 – VIII ZR 340/06 und 20.03.2013 Az.: VIII ZR 168/12). Kleintiere dürfen vom Mieter also immer in der Mietwohnung gehalten werden.
Was sind Kleintiere? Kleintiere sind nach der sich aus dem Urteil des BGH vom 14.11.2007 ergebenden Abgrenzung solche, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht frei in der Wohnung oder dem Haus umherlaufen. Kleintiere sind also Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn hervorrufen können und keine Schäden an der Wohnung verursachen, sofern sie in üblicher Zahl und Art gehalten werden. Darunter fallen zum Beispiel Wellensittiche, Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen, Rennmäuse, Zierfische und ähnliche Tiere. Um insoweit rechtliche Klarheit zu schaffen, hat der BGH in dem vorgenannten Urteil vom 14.11.2007 klargestellt, dass Hunde und Katzen keine Kleintiere sind.

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Zitiert von www.haus.de/

Zitat »

Das Kleintierprivileg

Mieter dürfen in ihrer Wohnung Haustiere halten, solange diese die übrigen Hausbewohner nicht erheblich belästigen und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Gegen Kleintiere, etwa Kanarienvögel, Kleinnager oder Zierfische, kann ein Vermieter in keinem Fall etwas einwenden. Auch harmlose Echsen und ungiftige Schlangen genießen das Kleintierprivileg. Für das Amtsgericht München zählt auch ein Minischwein dazu (413 C 12648/04).

Das Amtsgericht Essen entschied zum Beispiel, dass Mieter in ihrer Wohnung Eidechsen beherbergen dürfen, auch wenn im Mietvertrag ausdrücklich die Zustimmung des Eigentümers vorgeschrieben ist (9 C 109/95). Gegen die völlig harmlosen Tierchen sei nichts einzuwenden, meinten die Richter, solange sie die Nachbarn nicht belästigen und die Wohnung nicht beschädigen. Stellt sich allerdings heraus, dass von dem Kleintier Gefährdungen ausgehen, kann der Vermieter die Haltung verbieten (Amtsgericht, 413 C 12648/04).
Eine Dänische Dogge passt jedoch nicht in ein hellhöriges Einzimmer-Appartement. Das wäre nicht nur Tierquälerei, sondern auch ein trefflicher Grund für jahrelange Nachbarschaftsfehden.

Regelung im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag, die vorsieht, dass der Mieter keine Hunde oder Katzen halten darf, ist wirksam. Verlangt es der Vermieter, muss der Mieter das Tier wieder abgeben. Deshalb ist es in jedem Fall besser, wenn der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bittet – bevor er sich den Vierbeiner anschafft. Kommt der Rechtsstreit ansonsten vor Gericht, entscheiden viele Richter gegen das Haustier.
Begründung: Man könne nie ganz ausschließen, dass Nachbarn durch den Hund belästigt werden. Deshalb gehöre die Tierhaltung, jedenfalls in städtischen Wohngebieten oder im Mehrfamilienhaus nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (Landgericht Karlsruhe, 5 S 121/01). Ist die Hundehaltung im Mietvertrag untersagt und hält ein Mieter sich trotz Abmahnung einen Hund, ist eine Kündigung des Mietvertrags rechtens (Landgericht Hildesheim, 7 S 4/06).

© LBS aktuell
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BGB § 307 Abs. 1 Bb

Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag

– 2 –

„Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.“

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. BGB § 535 Abs. 1 Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06 –

LG Krefeld AG Krefeld

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Text von B. Stepholt-Lütz aus der Gruppe „Ratten“ im Facebook (https://www.facebook.com/groups/321674091206732/1028463900527744/)

Zitat »

So Fangen wir erstmal mit den Rechten an die wir haben, ich denke am einfachsten ist es wenn wir eine Frage- / Antwort Spiel, spielen.

#Frage: 
Kann der Vermieter mir meine Ratten verbieten?

#Antwort:
Nein kann er nicht! Laut eines Urteiles vom Amtsgericht Hannover ( Jahr 2002 ) Az. 505 C 7715/02 ( Aktenzeichen Aufschreiben!!!) Können Ratten nicht verboten werden!

Der Richter begründete sein Urteil damit, dass entgegen der Auffassung der Klägerin ( VERMIETER ) keine Rede davon sein kann, dass die in der Wohnung praktizierte Rattenhaltung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt. Nach Auffassung des Gerichts liegt insoweit übliche Kleintierhaltung vor, die der Vermieter Genehmigungsfrei hinzunehmen hat.

Ein Urteil im Jahr 2007 vom Bundesgerichts Hof, hat das Thema noch ein wenig für uns Verschärft (Az. VIII ZR 340/06) Was sagt das der Vermieter uns Ratten die in KÄFIGHALTUNG gehalten werden nicht verbieten darf.
Das heißt aber auch wiederum, sollte der Vermieter Beweise dafür finden, das die Ratten in der Wohnung frei rumlaufen, kann das Urteil gekippt werden und er kann sie euch Verbieten.

Aber was er nicht weiß, macht Ihn nicht heiß.
Ich würde euch da einfach vorschlagen, dass Ihr es so wie ich macht und den Auslauf vorher einfach abbaut.
Der Vermieter muss sich nämlich Ankündigen und darf nicht einfach bei euch vor der Tür stehen!“

#Frage:
Der Vermieter steht vor der Tür was mache ich jetzt?

#Antwort:
Erst mal nicht in Panik ausbrechen, das bringt euch nicht
Der Vermieter darf nämlich nicht unangekündigt vor der Tür stehen!

Auch wenn das mit Ratten nichts zu tun habt, werde ich bei dem Thema ein wenig ausholen damit Ihr nicht ganz doof da steht^^

Auch wenn der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist, hat der Mieter während der Mietzeit das Hausrecht. Das bedeutet, der Mieter entscheidet, wen er in die Wohnung lässt und wen nicht.

Sogar das Bundesverfassungsgericht hat zum Besitzrecht des Mieters entschieden:

„Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“
Einschränkungen des Zutrittsverbotes:
Allerdings muss der Mieter den Vermieter auf Anfrage in die Wohnung lassen, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat, die Wohnung betreten zu wollen. Dies ergibt sich aus § 809 BGB.
Solche wichtigen Gründe können zum Beispiel sein:
Renovierungs- und Wartungsarbeiten:
Der Vermieter darf nach Ankündigung in die Wohnung um zu prüfen, ob Renovierungs- oder Wartungsarbeiten notwendig sind (bei konkretem Anlass und sonst etwa im Abstand von zwei Jahren). Der Vermieter darf aber dabei nicht ungefragt Ihre Wohnung fotografieren.
Mess- und Ablesetermine:
Der Mieter muss Mitarbeiter einer Messfirma in die Wohnung lassen, die im Auftrag des Vermieters kommen, um Zählerstände abzulesen (z.B. Gas, Strom, Heizung, Wasser).
Gefahr oder konkreter Verdacht:
Wenn´s brennt (im wahrsten Sinne des Wortes) kann der Vermieter sofort und ohne Anmeldung in die Wohnung kommen. Auch bei einem konkreten Gefahrenverdacht muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen.
Mieterwechsel und Verkauf der Wohnung
Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit geben, Mietnachfolger zur Wohnungsbesichtigung hereinzulassen. Gleiches gilt beim geplanten Verkauf der Wohnung.
Spielregeln
Der Vermieter muss den Besuch rechtzeitig (mindestens 48 Stunden vorher) ankündigen. Er muss dabei Rücksicht nehmen auf die Belange des Mieters (Krankheit, Urlaub, Berufstätigkeit). Der Vermieter muss sich an ortsübliche Zeiten halten. Keine Besichtigung ist (außer in Ausnahmefällen) erlaubt an Sonn- und Feiertagen; an Samstagen nicht in der Mittagszeit. Mehr als einen Besichtigungstermin (z.B. für Kaufinteressenten oder Nachmieter) muss der Mieter in der Regel nicht akzeptieren.
Sind im Mietvertrag angemessene Besuchszeiten festgehalten, muss sich der Mieter an diese Zeiten halten.
Ansonsten dürften als übliche Zeiten gelten:
Wochentags, auch samstags zwischen 10 und 13 Uhr, 16 und 18 Uhr.
Sonn- und Feiertag (ausnahmsweise) zwischen 11 und 13 Uhr.
Achtung! All das ist Rechtsprechung der Gerichte und kann im Einzelfall durchaus unterschiedlich bewertet werden. Bitte betrachten Sie die Informationen als grobe Richtlinien. Denn wenn Sie zu Unrecht den Zutritt verweigern, machen Sie sich als Mieter gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann per einstweiliger Verfügung vor Gericht den Zutritt erzwingen. Die Kosten tragen dann Sie.

#Frage:
Wann darf der Vermieter mir die Ratten verbieten?

#Antwort:
Wenn ein begründeter Verdacht besteht, dass andere Mietparteien durch die Tiere Belästigt werden.
Also wenn die Ratten bis in den Hausflur Stinken und die Oma jedes Mal zusammenbricht wenn sie an eurer Tür vorbei läuft xD
ODER wenn die Ratte auf einmal in der Nachbar Wohnung steht, weil Sie sich im Freilauf hinterm Schrank durch die Wand genagt hat (Gab hier mal ein Bild wo eine Ratte ein ziemlich großes Loch genagt hat :D)
Allerdings auch hier steht der Vermieter wieder in der Beweispflicht! Er kann nicht einfach hergehen und auf einen „Verdacht“ hin die Ratten verbieten.
Sollten sich Mieter Beschwert haben, so muss das auch Schriftlich festgehalten werden, WER sich beschwert hat.

So sollten noch Fragen oder Anregungen da sein, bitte hier drunter Posten. Wenn ihr was hinzufügen wollte bitte immer mit Aktenzeichen / Quelle.
Hier soll ja nichts auf Nackten Tatsachen geschrieben werden

QUELLEN:
Bundesverfassungsgericht
Bundesgerichtshof
Amtsgericht Hannover
http://www.123recht.net/Darf-der-Vermieter-ungefragt-in-die-gemietete-Wohnung-__a31129.html